Condhotel: la Toscana dice sì! Cosa sono e come funzionano le case negli alberghi

La Regione Toscana approva le indicazioni relative alla creazione e gestione dei condohotel. Ma cosa sono i condomini in un albergo?

In albergo come a casa! In Toscana ora è ufficiale: si potrà comprare una stanza d’albergo per viverci o per andare in vacanza. Tutto grazie ai condhotel, una via di mezzo tra alberghi e condomini, e proprio la Toscana è una delle prime regioni italiane ad approvare le indicazioni relative alle strutture turistiche che decidono di trasformare alcune camere d’albergo in appartamenti acquistabili da privati. Ne avete mai sentito parlare? Ecco cosa sono i condhotel e cosa prevede la legge.

I condhotel sono definiti da un decreto del presidente del Consiglio pubblicato nel gennaio del 2018 ed entrato in vigore nel marzo successivo e che descrive il condhotel come un esercizio alberghiero aperto al pubblico a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari nello stesso Comune che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale con cucina.

Si tratta, in definitiva, di una nuova tipologia di alloggio a disposizione dei turisti con tutte le caratteristiche di una casa vacanza ma con i servizi tipici di un albergo. In molti l’hanno salutata come un’ottima alternativa per quel target di viaggiatori che preferisce strutture ricettive extra-alberghiere.

Secondo il decreto, ciascuna regione autonomamente disciplina le modalità per l’avvio e l’esercizio dei condhotel e sulla base di ciò, nei giorni scorsi, una delibera della giunta regionale della Toscana ha approvato le regole per l’avvio di questi nuovi tipi di esercizio.

“Grandi alberghi in zone un tempo rinomate oggi non hanno più tali esigenze di camere da albergo e possono così trasformare in parte la struttura ampliando l’offerta turistica in base alle esigenze dei nuovi tipi di visitatori. Alberghi troppo grandi spesso soffrono di un tasso di occupazione delle camere che con questa opportunità rendiamo superabile. Un modo per dare ossigeno a un comparto che deve stare al passo con i tempi ma che non aveva lo strumento normativo per poterlo fare”, afferma l’assessore regionale al turismo Stefano Ciuoffo.

Cosa sono i condhotel

Nati per la prima volta negli States dalla combinazione di due parole, condominio e hotel, i altro non sono che alberghi che comprendono stanze per la ricettività alberghiera e miniappartamenti con cucina autonoma che possono essere venduti a persone private con una destinazione residenziale, col patto che l’hotel fornisca i servizi accessori, l’alloggio ed eventualmente il vitto (quindi sia alle stanze per i clienti che ai nuovi proprietari).

Stanze e miniappartamenti possono trovarsi in una o più strutture costruite nello stesso Comune.

In pratica, un albergatore può, con questa vera e propria “formula immobiliare”, vendere ai privati una porzione – massimo il 40% della superficie totale – di camere o appartamenti che si trovano all’interno della sua struttura ricettiva o costruiti vicino all’hotel. L’acquirente è proprietario a tutti gli effetti dei locali comprati e nei periodi dell’anno in cui non usufruisce degli spazi acquisiti, questi sono gestiti dall’albergatore stesso in base a un accordo e al consenso del nuovo proprietario, che ha diritto ad una percentuale sull’affitto compresa tra il 30 e il 60%.

Per trasformare parte di un albergo in un condhotel si devono avere per forza dei requisiti. La struttura ricettiva infatti deve avere:

minimo 3 stelle
almeno sette camere per l’esercizio dell’attività ricettiva
unità abitative ad uso residenziale lontane massimo 200 metri dalla struttura principale, con stanza e cucina autonoma
una portineria unica sia per gli ospiti dell’albergo che per i proprietari delle unità abitative a uso residenziale

Chi gestisce l’hotel, infine, deve fornire anche alle unità abitative ad uso residenziale tutti i servizi tipici di una struttura ricettiva alberghiera, per il periodo indicato nel contratto o per almeno 10 anni.

Al momento ancora c’è un vuoto legislativo e pratico sulla gestione dei condhotel. Ad essere più complesso è proprio il passaggio regionale, sia perché la classificazione delle stelle può variare e anche di molto da regione a regione, sia perché per avviare un condhotel gli appartamenti da vendere devono cambiare destinazione d’uso da alberghiera a residenziale. In quest’ultimo caso, le regioni hanno comunque l’ultima parola nell’agevolare o meno il rilascio dei permessi urbanistici a seconda dei loro bilanci.

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Germana Carillo