Francesca Mancuso Ristrutturazioni edilizie, l'Agenzia delle entrate ha appena reso nota la nuova guida. Ecco tutto quello che c'è da sapere sulle detrazioni fiscali sia per le singole abitazioni che per i condomini
Ristrutturazioni edilizie, l’Agenzia delle entrate ha appena reso nota la nuova guida. Ecco tutto quello che c’è da sapere sulle detrazioni fiscali sia per le singole abitazioni che per i condomini.
La Guida illustra nel dettaglio quali sono gli interventi agevolabili, ma anche chi può usufruire della detrazione e come richiedere il bonus, tenendo conto anche delle ultime novità introdotte dalla Legge di bilancio 2018. Scopriamo tutte le novità.
Bonus anche per il 2018
Anche i lavori di ristutturazione avviati a partire dal 1° gennaio 2018 e fino al 31 dicembre potranno beneficiare della detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute fino alla soglia limite di di 96mila euro. La proroga riguarda sia i lavori sulle singole unità immobiliari che la ristrutturazione delle parti comuni dei condomini.
Detrazioni, chi e quanto
È possibile usufruire delle seguenti detrazioni:
- 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare
- 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019.
La detrazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese: proprietari o nudi proprietari, titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce, soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Ne hanno diritto, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture, anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado), il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge, il componente dell’unione civile e il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.
Gli interventi
Per quali lavori si può ottenere la detrazione al 50%? Si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
Per inteventi di manutenzione straordinaria si intendono ad esempio:
- • installazione di ascensori e scale di sicurezza
- • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
- • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
- • rifacimento di scale e rampe
- • interventi finalizzati al risparmio energetico
- • recinzione dell’area privata
- • costruzione di scale interne.
Tra gli interventi di restauro e risanamento conservativo la Guida indica quelli finalizzati a
“conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili”.
Ad esempio:
- interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado
- adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti
- apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
Tra gli interventi di ristrutturazione invece sono detraibili quelli volti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. Ad esempio:
- demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
- modifica della facciata
- realizzazione di una mansarda o di un balcone
- trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
- apertura di nuove porte e finestre
- costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
Agevolazione per box e posti auto
La detrazione per le ristrutturazioni riguarderà anche l’acquisto di box e posti auto pertinenziali, le spese relative alla loro realizzazione, e la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune, purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa.
Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale.
L’Iva ridotta
Solo nel caso di interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire di una riduzione dell’Iva, che a seconda del tipo di intervento si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.
“In tema di Iva agevolata sui beni che formano oggetto dei lavori la Legge di bilancio 2018 è intervenuta per individuare correttamente il loro valore quando, con l’intervento di recupero del patrimonio edilizio, vengono forniti anche componenti staccate dagli stessi beni (è il caso di tapparelle e materiali di consumo utilizzati in fase di montaggio di un infisso); la determinazione del valore va effettuata, in questi casi, in base all’autonomia funzionale delle “parti staccate” rispetto al manufatto principale” spiega l’Agenzia delle entrate.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10% ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori, ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente, alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio, alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l’aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.
Cosa fare e quali documenti presentare per ottenere la detrazione
Così come accade per i lavori di riqualificazione energetica previsti dall’ecobonus 2018, da quest’anno dovranno essere inviati all’Enea, per via telematica, anche i dati relativi alla tipologia di interventi di ristrutturazione effettuati. Queste informazioni serviranno all’Agenzia per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito in seguito alla realizzazione degli interventi di ristrutturazione.
Rispetto al passato, secondo quanto rivela l’Agenzia delle entrate, le procedure sono state semplificate e ridotte. Basta indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Deve inoltre essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione (con raccomandata A.R. o altre modalità stabilite dalla Regione) con le seguenti informazioni:
- generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi
- natura dell’intervento da realizzare
- dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione
- data di inizio dell’intervento di recupero.
La comunicazione all’Asl non va fatta in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono quest’obbligo.
Occorre poi fare la comunicazione all’Enea, trasmettendo tramite l’apposito sito le informazioni sui lavori effettuati, come si fa per i lavori di riqualificazione energetica.
Le altre novità
Con il nuovo bonus ristrutturazioni, da quest’anno si aggiungononuovi beneficiari ossia gli istituti autonomi per le case popolari e i soggetti con finalità analoghe, tra cui le cooperative di abitazione a proprietà indivisa. Unico requisito: gli interventi di ristrutturazione devono essere realizzati su immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica o, se si tratta di cooperative a proprietà indivisa, assegnati in godimento ai soci.
Proroga per l’acquisto di immobili ristrutturati
È stata prorogata fino 31 dicembre 2018 anche la detrazione per l’acquisto o l’assegnazione di immobili già ristrutturati. Quest’ultima spetta quando gli interventi di ristrutturazione riguardano interi fabbricati e sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che, entro 18 mesi, dalla data del termine dei lavori, vendono o assegnano l’immobile.
Ricordiamo che la detrazione sarà suddivisa in 10 quote annuali di pari importo, a partire dall’anno in cui è sostenuta la spesa. Infine, i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario o postale da cui risultino: causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986), codice fiscale del beneficiario della detrazione e codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
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Francesca Mancuso
