Fotovoltaico in condominio: ecco come fare

Come installare un impianto fotovoltaico in un condominio?

Installare un impianto fotovoltaico nel condominio è una buona opportunità per autoprodurre almeno una parte dell’energia elettrica che si consuma e, di conseguenza, ridurre la bolletta dell’elettricità. Purtroppo, con la fine del Quinto Conto Energia, non è più possibile accedere agli incentivi statali per il fotovoltaico e, quindi, guadagnare con il solare. Resta, invece, la possibilità di utilizzare le detrazioni Irpef al 50% per ammortizzare metà della spesa sostenuta per l’impianto.

Tuttavia, è bene fare sin da subito chiarezza. Installare il fotovoltaico in condominio, infatti, può voler dire due cose distinte e separate. La prima: montare i pannelli fotovoltaici per alimentare il condominio nella sua interezza; la seconda: montare i pannelli per alimentare un solo appartamento di un condominio. La differenza è notevole.

Nel caso dell’impianto condominiale vero e proprio, infatti, i moduli fotovoltaici potranno essere utilizzati solo per fornire energia alle utenze strettamente condominiali: ascensore, luci, cancelli elettrici o saracinesche, autoclave dell’acqua etc etc. L’eccesso di energia potrà essere consumato successivamente grazie allo scambio sul posto, ma non potrà andare ad alimentare i consumi di una singola abitazione (o di più abitazioni) del condominio.

Nel caso di un impianto privato al servizio di un appartamento di un condominio, invece, vale esattamente il contrario: servirà ad alimentare i consumi domestici di quel nucleo abitativo, non quelli comuni dell’edificio. Anche in questo caso, però, si potrà utilizzare lo scambio sul posto per dividere temporalmente produzione e consumo di elettricità.

Fotovoltaico condominiale

Se l’impianto fotovoltaico dovrà essere al servizio dei consumi dell’intero condominio le norme da seguire sono quelle della recentissima legge 220 dell’11-12-2012, entrata in vigore il 18-06-2013. Tale legge, la cosiddetta “Riforma del condominio”, prevede nuovi articoli specifici per l’installazione di fonti rinnovabili negli edifici. Importante l’articolo 5 della legge:

Art. 5

1. Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrita’ degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unita’ immobiliari o dell’edificio, nonche’ per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. L’amministratore e’ tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalita’ di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Secondo la riforma, quindi, se i condomini vogliono installare un impianto fotovoltaico al servizio dell’intero condominio la decisione deve essere presa con una maggioranza dei condomini presenti all’assemblea purché essi rappresentino almeno la metà del valore del condominio. Chi non è d’accordo, ovviamente, può esimersi dal pagamento delle spese dell’impianto fotovoltaico condominiale. Chi paga, invece, può detrarre la sua quota dalle tasse tramite la normale detrazione Irpef 50% che, per i lavori in condominio, è prorogata fino al 30 giugno 2014 e non, come nel caso delle detrazioni per lavori in un singolo appartamento, fino al 31 dicembre 2013.

Fotovoltaico domestico in condominio

La riforma del condominio prevede anche nuove norme specifiche relative al caso in cui un singolo condomino voglia farsi l’impianto fotovoltaico a beneficio personale. Ovviamente tale condomino dovrà utilizzare parte dello spazio comune del condominio per montare i pannelli solari, ma mentre prima doveva mettersi d’accordo con amministratore e vicini di casa, ora la norma prevede una procedura semplificata specificata nell’articolo 7:

Art. 7

1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:

«Art. 1122-bis. – (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili). – Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unita’ immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unita’ del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalita’ di esecuzione degli interventi. L’assemblea puo’ prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalita’ alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita’, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, puo’ altresi’ subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L’accesso alle unita’ immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unita’ abitative.

In parole semplici: per installare un impianto fotovoltaico personale sulla superficie condominiale non bisogna avere più l’ok dei condomini, ma basta una comunicazione. Tuttavia, qualora i vicini di casa ritengano lesi i propri diritti in seguito all’installazione di tale impianto, hanno modo di bloccarne la costruzione passando dall’assemblea di condominio. Questo vuol dire che, se nessuno è contrario, tutto va liscio altrimenti tornano le beghe tra condomini. In ogni caso, però, la costruzione dell’impianto fotovoltaico non può ledere la solidità strutturale del condominio né arrecare danni architettonici e paesaggistici.

La questione del lastrico solare e dell’IMU

Una volta stabilito cosa e come si può fare qualora si voglia installare un impianto fotovoltaico al servizio del condominio o di una singola unità immobiliare del condominio, resta un’ultima cosa a cui fare attenzione: la questione del lastrico solare.

La domanda che in passato molti si sono fatti è: se sul tetto installo il fotovoltaico, il lastrico diventa edificabile? E, di conseguenza, l’installazione del solare sul tetto modifica il valore catastale dell’immobile ai fini del calcolo IMU? La risposta è arrivata di recente dal Ministero dell’Economia, tramite la Direzione Finanze, che ha precisato che l’installazione del fotovoltaico su un tetto piano non comporta l’assoggettabilità ai fini del calcolo dell’IMU. Con la Risoluzione 8/DF del 22 luglio 2013, il Ministero ha specificato che:

l’immobile può essere qualificato come area edificabile, nell’ipotesi in cui sulla stessa non sia individuabile alcuna unità immobiliare, secondo la disciplina dettata dall’art. 2 del decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28 e conseguentemente la base imponibile è data dal valore della stessa così come rilevabile in comune 2 commercio, ovvero, in caso contrario, dalla rendita catastale associata a ciascuna unità immobiliare, realizzata sull’area, incrementa del 5%, ai sensi dell’art. 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, e poi moltiplicata per i coefficienti stabiliti dall’art. 13, comma 4, del D. L. n. 201 del 2011.

Di conseguenza i lastrici solari, sia di edifici privati sia di edifici pubblici, sono parte integrante dell’edificio esistente e, in quanto tali, concorrono alla determinazione complessiva delle rendite catastali delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio stesso. Tali rendite costituiscono l’elemento principale per l’individuazione della base imponibile utile ai fini dell’IMU, di cui al richiamato art. 5, comma 2, del D. Lgs. n. 504 del 1992. Le conclusioni alle quali si è appena pervenuti che, quindi, escludono la qualificazione del lastrico solare – dichiarato peraltro in catasto su base volontaria -, quale area edificabile durante la fase di costruzione dell’impianto fotovoltaico sono avvalorate anche da quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 10735 dell’8 maggio 2013.

In conclusione installare il fotovoltaico sul tetto di casa o del condominio (sia nel caso di impianto condominiale che di impianto privato) non modifica il valore catastale dell’immobile e non fa crescere l’importo dell’IMU.

Peppe Croce

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